米商業用不動産の隠れリスク、オフィス値下がりで露呈－世界中に波紋

米商業用不動産市場は20兆ドル（約3010兆円）規模に上るが、この巨大市場の淘汰（とうた）が長らく遅れていたのには、単純な理由がある。
　売り手側がディスレスト価格で物件を手放したがらないため、取引は行われなくなった。
　　　全米で取引が再開され、不動産価格がどれほど下落しているかが明らかになりつつある。
懸念に拍車をかけている。
同じ頃、米連邦預金保険公社（ＦＤＩＣ）は、市場の転換点だ。
一部の不動産所有者は、借入金の返済期限が到来するため、売却せざるを得なくなるだろう。
10年に及ぶ低金利時代、世界の投資家は債券に代わる安全な選択肢としてオフィスやその他の商業ビルに投資した。
　こうした金融機関は今、バランスシートの「ブラックホール」と、認識された現実がもたらしている結果に対処するしかない。
BanksAreMostExposedtoMaturingPropertyLoansinUSCommercialrealestatedebtduebyyearandholdertypeSource:Trepp,basedonFederalReserveflowoffundsdata　　危機の深刻度については議論がある。
　不動産投資家のバリー・スターンリヒト氏は、オフィス関連の損失は1兆ドルに上ると予測した。
同時に、割安になった不動産を購入することを視野にアレス・マネジメントと合弁会社を設立した。
今は受け入れの段階だと語った。
　新型コロナのパンデミック（世界的大流行）時には、オフィスや店舗、ホテルが空っぽになり、ローン返済の延滞に直面したが、ローンで大きな評価損を計上するのは得策ではなかった。
リモートワークが引き起こした記録的な空室率から回復していないオフィスセクター全体の問題がさらに悪化した。
ブローカーのサヴィルズによると、ハイテク企業の好景気需要の恩恵を受けたサンフランシスコの空きオフィス率は昨年10－12月（第4四半期）時点で37％と、米国で最も高かった。
SalesPricesforOfficeBuildingsinKeyUSCitiesPlungeMostFourthquarter2023YoYchangesinselectedmarketsSource:MSCIRealAssets　　米不動産の値下がりは、米国のオフィスをほとんど債券のように扱っていた。
しかし、それが今、投資家を痛い目にあわせている。
　この事態が各社にどのように影響するかは、それぞれのローンの質によるところが大きい。
近年、欧米の商業ビルへの最大級の投資家グループの一つだった韓国の銀行や資産運用会社もまた、不良債権の波に備えつつある。
高まるディストレス　　オフィス需要の減少や、パンデミック期の熱狂の中でピーク価格で買われたアパートなど、新型コロナに起因する苦境は、借り入れコストの大幅な上昇によって悪化している。
　アパートはそのリストの上位にあり、670億ドル以上が潜在的ディストレス状態にある。
　大半の都市で住宅は今でも不足している。
デベロッパーがここ数世代で最速のペースでアパートを建設したため、賃料はそれ以来横ばいとなっている。
カナディアン・インペリアル・バンク・オブ・コマースも、米国の不動産に関連するローン約3億1600万ドルの買い手を引いている。
場合によっては、建物の価値が土地よりも低いこともある。
物件が土地そのものの価値に近づいており、場合によっては取り壊しが始まるだろうと話した。
大きな額の返済または借り手が新たな資本を投入するだけの自信を持つ可能性はまだある。
米国がリセッション（景気後退）を回避すればその可能性は高まる。
　ローンの評価額を引き延ばす傾向を示している。
トレップによれば、現在の証券化ローン延滞率は4.7％だ。
　資産規模で最大の地方銀行であるＵＳバンコープによると、同行は昨年10－12月（第4四半期）の貸倒引当金繰入額を前年同期比で1億1100万ドル（約28％）増加させた。
中小規模の銀行にとっては、問題はより深刻な可能性があるとモルガン・スタンレーは分析している。
大幅値引き価格で売却されたサンフランシスコのビルPhotographer:LorenElliott/Bloomberg　　他の市場混乱と同様、チャンスもある。
　サンフランシスコでは、買い手が急激な値引きを行っている。
　このような取引は、先見の明のある買い物に見えるかもしれないが、貸し手にとってはバランスシートに抱えている潜在的な爆弾のようなものだ。